Todo el mundo sabe que los contratos se firman para ser cumplidos, respetando  lo acordado (pacta sunt servanda). ¿No cabe, entonces, excepción a esta regla, ni siquiera en una situación  tan extraordinaria como la que estamos padeciendo?

Lo cierto es que  la situación generada por el coronavirus y el estado de alarma va a hacer imposible que muchos arrendatarios puedan pagar sus rentas, debido al cierre obligatorio de sus locales y establecimientos, decretado por el gobierno. Este cierre impedirá que realicen sus actividades y que, por tanto, puedan generar ingresos que les permitan pagar sus rentas.

Con el objetivo de paliar situaciones tan extraordinarias como las que ahora nos toca vivir,  el derecho ha generado mecanismos que buscan restablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes. Es la denominada cláusula  rebus sic stantibus, que podría traducirse como “estando así las cosas” y que no aparece recogida en el código civil ni en otras leyes, sino que ha sido creada por la doctrina y la jurisprudencia.

Tal y como ha determinado nuestro Tribunal Supremo, sólo se admite en circunstancias extraordinarias, como podrían se las actuales, debiendo aplicarse con prudencia para no alterar la seguridad jurídica y siempre que se cumplan determinados requisitos:

         –  Las circunstancias deben ser sobrevenidas e imprevisibles.

         – Deben causar una  onerosidad excesiva,  suponiendo una alteración de la base económica del contrato.

         – Hagan inalcanzable la finalidad del negocio, de manera que se ocasione un desequilibrio de las prestaciones que se habían establecido.

Con base en este mecanismo y siempre que se cumplan los requisitos mencionados, podría solicitarse la revisión o, incluso, la resolución del contrato, si bien deberán distinguirse  los locales que se han visto obligados a cerrar por decisión gubernamental de otros que puedan seguir abiertos, aunque también sus negocios puedan verse afectados como consecuencia de la situación actual.

La postura más prudente, dependiendo de cada supuesto, podría ser la solicitud de modificación  o suspensión del contrato, de manera que se establezca una reducción de la renta o, incluso, que no fuera exigible su pago durante el tiempo que se mantengan las circunstancias  extraordinarias.

Como siempre recomendamos, antes de iniciar cualquier tipo de acción, lo indicado es ponerse en contacto con la otra parte y tratar de alcanzar un acuerdo, pues la situación actual no se ha producido por voluntad de las partes, sino que se debe a un acontecimiento extraordinario y no deseable para todos. Ya sabemos que es mejor un mal acuerdo que un buen pleito, aunque lo que siempre recomendamos es un buen acuerdo. En España contamos con grandes profesionales de la mediación que pueden servir de facilitadores en estos procesos, y que pueden ayudar a alcanzar el mejor convenio transitorio que haga viable el negocio jurídico que dio lugar a la relación contractual, con el menor impacto negativo posible para sendas partes.

Comisión Extraordinaria del Equipo de Letrados de la Firma ÁREA-GRUPO BÁLAMO