Quizá sería más correcto hablar de expedientes hipotecarios y mediación, aunque no deja de ser la fórmula que en cierta manera va a animar a las entidades bancarias a acercarse a esta figura en auge: la del mediador.

 Procede que expongamos el nuevo panorama que ha planteado la última reforma llevada a cabo por el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Esta ley establece medidas que van a permitir reestructurar la deuda hipotecaria de quienes se considera padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real.

 A estos efectos, se considera que padecen extraordinarias dificultades para atender su pago a quienes se encuentren en el denominado umbral de exclusión: aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las siguientes circunstancias:

• Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas

• Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

• Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda

• Que se trate de un crédito o préstamo garantizado que carezca de otras garantías reales o personales (o si existen, que cumplan los anteriores requisitos)

• En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, que se cumplan los requisitos anteriores.

 Tal y como indica la exposición de motivos de la referida ley, el modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Este código consta de tres fases:

• La primera va dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria (carencia en la amortización del capital, reducción del tipo de interés durante cuatro años, ampliación del plazo total de amortización)

• La segunda, si esta reestructarión no resulta suficiente, ofrece a las entidades bancarias la posibilidad de ofrecer una quita sobre el conjunto de la deuda.

• El último paso implica que el deudor puede solicitar, y el banco debe aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. Aquí las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años, satisfaciendo una renta asumible.

 Existe además un tope en cuanto al precio de adquisición de la vivienda, que no puede exceder de valores que abarcan el rango de 120.000 € para municipios de hasta 100.000 habitantes hasta 200.000 € para municipios de más de un millón de habitantes.

 Este Código será de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, y éstas podrán aplicarlo potestativamente a otros deudores que no cumplan estrictamente los requisitos indicados anteriormente; así como mejorar, si lo consideran oportuno, las previsiones contenidas en el mismo.

 Conviene también que el deudor hipotecario sepa que el artículo 129 de la Ley Hipotecaria permite pactar la venta extrajudicial del bien hipotecado en caso de incumplimiento de la obligación garantizada siempre que así se recoja en la escritura de constitución de la hipoteca y se cumplan las siguientes circunstancias:

• El valor de tasación para subasta ha de ser el mismo que el fijado para procedimiento judicial sumario

• El domicilio señalado para requerimientos y notificaciones ha de ser el mismo fijado para el procedimiento judicial sumario

• El propio acreedor puede representar al hipotecante al otorgar la escritura de venta

• La sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca debe constar separada del resto de las estipulaciones de la escritura.

 Planteado el panorama en el que ahora mismo nos movemos, que abre la posibilidad de que entidades de crédito y deudores puedan llegar a un acuerdo, aparece la mediación con entidad propia: LA MEDIACIÓN HIPOTECARIA.

 Sirva el siguiente enlace para acercarnos a la nueva realidad que podemos hacer factible, y sobre la que vamos a profundizar en posteriores artículos:

 http://www.europapress.es/euskadi/noticia-servicio-vasco-mediacion-hipotecaria-recibido-364-llamadas-abierto-59-expedientes-evitado-dos-desahucios-20120613133058.html

 Yolanda Aparicio Fernández

 Asesora Jurídica. Gestión Interna y Recursos Humanos de la Firma ÁREA, ABOGADOS Y ASESORES

De todos es sabido que nos encontramos en una época de cambios. Cambios que han afectado hasta al tema de conversación que se mantiene en el ascensor cuando coincidimos con el vecino con el que apenas hemos cruzado varias palabras en nuestra vida. “¡Que frío!” o “¡Vaya viento!” eran comentarios habituales en ese tipo de situaciones sin embargo, actualmente estos se han cambiado por comentarios como ¡Vaya crisis que tenemos!, ¡Cuando acabará esto! o ¡Lo peor está por venir!

Realmente la situación es muy preocupante y está dando lugar a grandes reformas que afectan a los ámbitos laborales, financieros, tributarios, etc. Sin embargo olvidamos que, en muchas ocasiones, las soluciones las podemos encontrar en un cúmulo de pequeñas cosas que pueden aclarar en parte el panorama y que no acabamos de desarrollar.

Una de estas pequeñas cosas podría ser la Mediación, de la cual trataremos en este artículo.

Como se puede intuir en el título de este artículo “Media-acción” la mediación es una alternativa jurídica que no está completamente desarrollada y que podría ser tremendamente útil a la hora de agilizar la solución de conflictos jurídicos y a la hora de reducir las elevadas costas económicas que implica el desarrollo de un procedimiento judicial en muchos casos evitable.

Mi interés por el tema comenzó al cursar una de las asignaturas de libre elección a la que tenemos acceso a lo largo de la carrera de Derecho, a través de la cual descubrí “PROCESO Y FAMILIA. MEDIACIÓN FAMILIAR”.

En una carrera eminentemente dirigida a la resolución de conflictos judicialmente me sorprendió encontrar una asignatura en la que se promovía la resolución de conflictos al margen de los juzgados, a través de vías alternativas como la mediación, el arbitraje o la conciliación.

Había trabajado el desarrollo de las habilidades personales e interpersonales a través de cursos de “habilidades sociales para la comunicación y la relación laboral” y habilidades sociales y asertividad en el trato con el usuario”, pero me sorprendió la aplicación de estas herramientas de forma tan concreta en el campo del derecho, tan lleno de procesal, competencias jurisdiccionales, demandas, recursos….

La mediación hasta ese momento desconocida para mí, me enganchó y profundicé más en el tema.

Es por ello, que ahora dentro de lo mucho que aún me queda por aprender del tema que nos ocupa, me gustaría hacer un breve resumen, para que “ no os coja el tema tan novatos como a mí.”

 La mediación es un intento de trabajar con el otro y no contra el otro, en busca de una vía pacífica y equitativa para afrontar los conflictos, en un entorno de crecimiento, de aceptación, de aprendizaje y de respeto mutuo.

Consiste en un proceso voluntario, flexible y participativo de resolución pacífica de conflictos, en el que dos partes enfrentadas recurren voluntariamente a una tercera persona imparcial, el mediador, para que les ayude a llegar a un acuerdo satisfactorio (si bien son las partes las que deciden).

Es ante todo un procedimiento no obligatorio. Ello significa que, aun cuando las partes hayan convenido en someter una controversia a la mediación, no están obligados a continuar el procedimiento de mediación, por lo que las partes controlan la situación en todo momento.

El carácter no obligatorio de la mediación también significa que no se puede imponer una decisión a las partes. Para poder llegar a una solución las partes deben aceptarla voluntariamente.

Por consiguiente, contrariamente a un juez o a un árbitro, el mediador no es una persona que tome decisiones. La función del mediador consiste más bien en ayudar a que las partes lleguen a tomar una decisión propia sobre la solución de la controversia.

Gran cantidad de causas, aún antes del surgimiento de la mediación como tal, se resolvían extrajudicialmente;  el solo hecho de iniciar un expediente judicialmente, hoy en día, genera papeleo, poniendo todo el sistema en funcionamiento.

Así, esto ocasiona gastos al Estado y lleva a los tribunales a un estado de máxima saturación, perjudicando las restantes causas que sí deben continuar con el proceso; es por ello por lo que se insiste en que la mediación produce un sensible alivio a los tribunales, pues muchos casos se solucionan sin ni siquiera haber ingresado en el sistema judicial.

La mediación implica también un ahorro de tiempo al momento de finiquitar un conflicto, de modo que resulta una ironía que, cuando el mundo entero registra un proceso de “aceleración”, en el caso de la Justicia se haya desarrollado un proceso inverso.

Prácticamente todo el orbe del sistema judicial se ha tornado más lento, en razón a que el número de causas que ingresan a los tribunales, incrementándose cada año,  es abrumador, pasando varios años antes de lograr una resolución definitiva.

En sí, la mediación trata de evitar que haya ganadores o perdedores, lo cual beneficia el mantenimiento de las relaciones futuras entre las partes. Si alguna de las partes se siente perdedora y considera que no es equitativo el acuerdo, este puede ser dejado de lado y alcanzar el juicio.

Aumenta la creatividad en la medida en la que no hay ningún límite externo, salvo lo que establezca la mediación para crear el acuerdo.

Al ser más flexible, utiliza capacidades alternativas que no están previstas dentro del sistema judicial formal .

El caso particular no puede sentar precedentes para otro caso. Solo tendrá este valor para las partes involucradas y para el mediador – para sus futuras intervenciones -, en la medida que produce un aprendizaje.

Pero, ¿ qué ventajas tiene para las víctimas? pues la posibilidad de que el infractor rectifique su conducta en una medida que resulte valiosa para la víctima, la oportunidad para confrontar al autor con el verdadero impacto humano de la ofensa y, a la vez, para que la víctima exprese sus pensamientos y sentimientos al victimario, la opción de pedir y recibir una disculpa o el motivo para ser visto como persona, en lugar de blanco para el ataque y la mayor ventaja…¡Un remedio para sentir que se ha hecho justicia!

Pero esto no solo son ventajas para las víctimas sino además también para la otra parte, tales como: La oportunidad para enmendarse y rectificar significativamente el mal infringido, en vez de resultar meramente castigado,la posibilidad de participar en la decisión sobre qué indemnización u otro modo de restauración se brindará a la víctima, y de negociar un acuerdo de restitución factible de ser cumplido.

Desgraciadamente, la mediación en general tiene todavía varias asignaturas pendientes, como la de su correcta comprensión e implantación como complemento a la Administración de Justicia para la solución de determinados conflictos y litigios hasta su imprescindible difusión, de manera que sea conocida por los ciudadanos.

Sería conveniente la creación de Oficinas de Resolución de Conflictos –ORC- y la configuración de la sede de los Juzgados como Tribunales “multipuertas”, es decir, en la propia sede de los tribunales, esta ORC pudiera informar al ciudadano de los servicios que tiene a su disposición para la resolución de sus conflictos, según las características que presentaran: el arbitraje, el proceso y la mediación.

De momento tendremos que conformarnos con la información que encontramos en los libros y que poco a poco va aumentado.

Como toma de contacto es pero que os sirva para que cuando os hablen de la mediación al menos “no os suene a chino” y …..Recordad: “hay algo más satisfactorio que solucionar un problema: EVITARLO”.

Laura Morales Castillo.

Departamento Jurídico de ÁREA, ABOGADOS Y ASESORES