Alarma y Arrendamientos: Efectos Secundarios del COVID19

Todo el mundo sabe que los contratos se firman para ser cumplidos, respetando  lo acordado (pacta sunt servanda). ¿No cabe, entonces, excepción a esta regla, ni siquiera en una situación  tan extraordinaria como la que estamos padeciendo?

Fernando AlfaroLo cierto es que  la situación generada por el coronavirus y el estado de alarma va a hacer imposible que muchos arrendatarios puedan pagar sus rentas, debido al cierre obligatorio de sus locales y establecimientos, decretado por el gobierno. Este cierre impedirá que realicen sus actividades y que, por tanto, puedan generar ingresos que les permitan pagar sus rentas.

Fernando Alfaro

Con el objetivo de paliar situaciones tan extraordinarias como las que ahora nos toca vivir,  el derecho ha generado mecanismos que buscan restablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes. Es la denominada cláusula  rebus sic stantibus, que podría traducirse como “estando así las cosas” y que no aparece recogida en el código civil ni en otras leyes, sino que ha sido creada por la doctrina y la jurisprudencia.

Fernando Alfaro

Tal y como ha determinado nuestro Tribunal Supremo, sólo se admite en circunstancias extraordinarias, como podrían se las actuales, debiendo aplicarse con prudencia para no alterar la seguridad jurídica y siempre que se cumplan determinados requisitos:

         –  Las circunstancias deben ser sobrevenidas e imprevisibles.

         – Deben causar una  onerosidad excesiva,  suponiendo una alteración de la base económica del contrato.

         – Hagan inalcanzable la finalidad del negocio, de manera que se ocasione un desequilibrio de las prestaciones que se habían establecido.

Con base en este mecanismo y siempre que se cumplan los requisitos mencionados, podría solicitarse la revisión o, incluso, la resolución del contrato, si bien deberán distinguirse  los locales que se han visto obligados a cerrar por decisión gubernamental de otros que puedan seguir abiertos, aunque también sus negocios puedan verse afectados como consecuencia de la situación actual.

Fernando Alfaro

La postura más prudente, dependiendo de cada supuesto, podría ser la solicitud de modificación  o suspensión del contrato, de manera que se establezca una reducción de la renta o, incluso, que no fuera exigible su pago durante el tiempo que se mantengan las circunstancias  extraordinarias.

Como siempre recomendamos, antes de iniciar cualquier tipo de acción, lo indicado es ponerse en contacto con la otra parte y tratar de alcanzar un acuerdo, pues la situación actual no se ha producido por voluntad de las partes, sino que se debe a un acontecimiento extraordinario y no deseable para todos. Ya sabemos que es mejor un mal acuerdo que un buen pleito, aunque lo que siempre recomendamos es un buen acuerdo. En España contamos con grandes profesionales de la mediación que pueden servir de facilitadores en estos procesos, y que pueden ayudar a alcanzar el mejor convenio transitorio que haga viable el negocio jurídico que dio lugar a la relación contractual, con el menor impacto negativo posible para sendas partes.

 

Comisión Extraordinaria del Equipo de Letrados de la Firma ÁREA-GRUPO BÁLAMO

 

DEPARTIR SOBRE MEDIACIÓN… CON PASCUAL

Estación de Atocha, siempre con encanto.

 Ese embarcadero antiguo formado y reformado para vertebrar cercanías y alta velocidad, núcleo urbano y verde invernadero, es el enclave en el que hablamos con uno de los referentes incuestionables de la mediación: Pascual Ortuño.

Incluso los recién llegados a la materia conocen a este Magistrado de la Audiencia Provincial de Barcelona y vicepresidente europeo de GEMME (Grupo Europeo De Magistrados Por La Mediacion); pues no en vano, en el eje cronológico de la historia de la mediación, los profesionales le sitúan en el paleolítico.

Departir sobre mediación con Pascual

Por ello, inevitablemente, pivotamos desde la actual Ley de Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles. La conclusión es unánime: es la transposición de una directiva europea, y es necesaria. Pascual nos recuerda que las leyes deben facilitar el camino, y no obstaculizarlo, y nos indica que, en este caso, quizá se ha confundido la metodología de trabajo con el procedimiento al que se ha querido dar entidad.

Departir sobre mediación con Pascual

Recordamos algunos elementos planteados en el anterior anteproyecto de ley de mediación, proyecto Caamaño, en el que se asociaba la obligatoriedad de la mediación a una determinada cuantía (6.000 euros). Pascual reflexiona acerca de la posibilidad de que se puedan asociar como intrascendentes aquellos asuntos que son de menor cuantía, pero también confirma el hecho de que la mediación es obligatoria en Europa en cuatro países: Inglaterra, Holanda, Alemania e Italia.

departir sobre mediación con pascual

 De hecho, el autor del artículo “Métodos de racionalización de la litigiosidad” se remonta al “common law” anglosajón para hacernos entender cómo en Inglaterra, por ejemplo, la mediación se encuentra implantada de manera muy natural, poco a poco y en base a protocolos de intervención pactados entre los jueces y los abogados, y la experiencia desarrollada durante mucho tiempo. En Inglaterra la mediación es obligatoria en reclamaciones civiles inferiores a 15.000 libras.

Departir sobre mediación con Pascual

Por todo ello nos confirma que quizá sea necesaria la transición de más de una generación para conseguir que la mediación se asiente en nuestra cultura como lo que es: un Método de Resolución Alternativa de Conflictos. Pero siempre respetando la importancia de una correcta formación de los profesionales, una continua actualización de sus conocimientos y la especial pulcritud a la hora de intentar garantizar unas prácticas realmente efectivas, reales.

Y como siempre más, mucho más. Palabras vestidas con estas imágenes. Gracias, Pascual.

https://vimeo.com/125049481

DEPARTIR SOBRE MEDIACIÓN. ¿CON QUIÉN? CON ROCÍO…

Me encanta Sevilla. Porque está llena de luz y color, hasta en los días grises. Porque el murmullo de sus calles, el parque de Maria Luisa, el tintineo de cañas y copas de buen vino, los paseos por la judería, sus tapitas, tostas, serranitos y raciones, y tantas y tantas cosas, se anclan en mi memoria hasta sacarme una sonrisa cada vez que alguien pronuncia: Sevilla.

Me encanta Rocío. Porque, como su nombre, es fresca y limpia. Porque, como Sevilla, está llena de luz y color, hasta en los días grises.

Departir sobre mediación con Rocío

La conocí por casualidad. Siempre lo cuento, porque así fue. En ese mundo de falsos amigos que es internet, nos hicimos amigas. Porque cuando, de pronto, todo el mundo comenzó a hablar sobre mediación, en ese exceso de información en el que ya ni se lee, siempre saltaba una noticia que atrapaba la atención por su formato fresco, distinto. Y siempre era de Alquimia. ALQUIMIA MEDIACIÓN.

Rocío es mediadora, mediadora de verdad. En un momento en el que todavía no se acude a mediación como recurso normalizado dentro de nuestros conflictos, salvo que se ofrezca como servicio gratuito, Rocío es mediadora. Es por ello que nos resultaba especialmente interesante su opinión.

Departir sobre mediación con Rocío

Efectivamente, ella también piensa que hay un antes y un después en la mediación tras la Ley de Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles, ley de ámbito nacional aplicable a zonas que ya contaban con una legislación autonómica más exhaustiva, como sucede en Andalucía.

Rocío piensa que la ley, desde el momento en que pretende normalizar esta herramienta de resolución de conflictos, visibiliza a la mediación. Y este objetivo logrado no es baladí. Ahora bien: visibilizar no es normalizar; y por razones que merecen otro artículo, esta ley no ha conseguido normalizar el uso de la mediación. Sí ha conseguido que broten como setas cursos y cursos habilitantes en mediación (principalmente tras el Reglamento que desarrolla esta ley), hasta el punto de que se ha llegado a la caótica situación de que existen más mediadores “habilitados” que usuarios de mediación; o, al menos, usuarios que estén dispuestos a recurrir a este servicio aunque no esté amparado en un proyecto piloto, una subvención o un voluntariado que no hace sostenible esta profesión para aquellos que realmente creen en ella y quisieran dedicar su vida profesional a ella en exclusiva.

Departir sobre mediación con Rocío

Es decir: nos encontramos con una cantidad ingente de profesionales que han entrado en el mundo de la mediación…”por si acaso”…

Rocío nos cuenta que, siendo la normativa autonómica, como ya hemos dicho que sucede en Andalucía, más exhaustiva, se garantiza una formación más exigente; no así la anhelada normalización al recurso de mediación del que antes hablábamos. De hecho, funciona en esos casos en los que el cliente es distinto del usuario. Por ejemplo: la Administración contrata al profesional mediador, pero el usuario es un tercero a quien esta Administración ofrece el servicio. Pero los particulares todavía no entienden la mediación como un recurso natural al que recurrir con determinados conflictos. Para ello, Rocío cree que hay un largo camino por recorrer, y que es una tarea ardua pero necesaria: Legitimar a la mediación como profesión en la que confíen plenamente los ciudadanos, garante de derechos, seria y responsable. La Administración debe ayudar, difundir y sensibilizar, pero los mediadores tienen que comprometerse a llevar a cabo Mediaciones de Calidad, protocolizadas y, por supuesto, remuneradas. Porque el afán de querer mediar a cualquier precio puede llevar a desprestigiar esta profesión de manera muy negativa.

En este escenario, Rocío nos confirma aquello que se viene detectando hace ya tiempo: la ley pide que un 35 % de la formación sea práctica, a ser posible con casos reales; pero, si la gente no acude a mediación ¿cómo se pueden proporcionar prácticas en casos reales, cuando hay más “estudiantes” de mediación que usuarios de esta herramienta?.

Departir sobre mediación con Rocío

El compromiso de Rocío con la mediación le lleva a mediar todo lo mediable; a transmitir todo lo que sabe a quienes queremos seguir aprendiendo; a dignificar la figura del mediador como profesional autónomo; a promover la fuerza de la comediación con los equipos multidisciplinares… Y más, mucho más. Un pequeño extracto en imágenes:

Un placer hablar contigo, Rocío. Muchas gracias.

DEPARTAMENTO DE MEDIACIÓN DE ÁREA, con la colaboración para la fotografía de FERNANDO LÓPEZ GÁMEZ y de PLAYING FOR CHANGE para la música

DEPARTIR SOBRE MEDIACIÓN. ¿CON QUIÉN? CON LUIS AURELIO…

Entró noviembre y entró el otoño. Paseando se veían ya verdes perennes, preciosos dorados y rojos que no eran sangre ni carmín, qué difíciles de alcanzar. Los colores del otoño habían llegado; pero el frío, el viento, la lluvia… no. Esperaron a noviembre para entrar con fuerza.

departir sobre mediación con luis aurelio

Nosotros nos los encontramos conforme bajamos del coche, buscando el número 73. En uno de los centros neurálgicos de Madrid, Plaza Castilla, buscábamos el juzgado de Luis Aurelio González, el número 73. Referente por haber implementado en su juzgado un proyecto piloto de mediación intrajudicial; y siempre abierto a responder, en su afán sensibilizador y divulgador de la mediación, nos estaba esperando.

Son muchas las voces críticas sobre cómo se está moviendo todo alrededor de la mediación tras la publicación de la Ley 5/2012 y su Reglamento. Nosotros queríamos testar opiniones: virtudes y defectos de la regulación, situación de la mediación antes y después de la misma; servicio de mediación público o privado… Y así nos respondió Luis Aurelio:

departir sobre mediación con luis aurelio

La ley cumplió con la trasposición de la directiva europea a la que estábamos obligados. Se dio carta de naturaleza a la mediación, se marcó un proceso estructurado…pero se abrieron muchas cuestiones. Quizá porque se configuró una ley “de mediación privada”, a diferencia, en general, de lo que sucede con la normativa autonómica. Llevado a su terreno, Luis Aurelio nos recordaba que la ley había introducido formalmente la mediación intrajudicial con la modificación del artículo 414 de la Lec:

Finalidad, momento procesal y sujetos intervinientes en la audiencia

1. Una vez contestada la demanda y, en su caso, la reconvención, o transcurridos los plazos correspondientes, el Secretario judicial, dentro del tercer día, convocará a las partes a una audiencia, que habrá de celebrarse en el plazo de veinte días desde la convocatoria.

En esta convocatoria, si no se hubiera realizado antes, se informará a las partes de la posibilidad de recurrir a una negociación para intentar solucionar el conflicto, INCLUIDO EL RECURSO A UNA MEDIACIÓN, en cuyo caso éstas indicarán en la audiencia su decisión al respecto y las razones de la misma.”

departir sobre mediación con luis aurelio

Pero, si las partes aceptaban recurrir a mediación, mas no sabían a qué entidad dirigirse, ¿qué derivación hacía el juez? ¿a qué entidad? ¿un turno de oficio en mediación? Aunque actualmente la situación se salva con los convenios que hay firmados entre algunos juzgados y determinadas instituciones de mediación, lo cierto es que la articulación a este recurso no es la deseable. Hay que tener en cuenta, además, que en la mediación intrajudicial los expedientes se encuentran en un estadio especialmente delicado, por lo que la atención en mediación debe ser especialmente escrupulosa, pues de otra manera los casos volverían al juzgado en una situación considerablemente peor.

Luis Aurelio defiende que la mediación forma parte de la tutela judicial efectiva, por lo que cuando procede justicia gratuita la mediación debiera entrar aquí. Y cuando no cabe la justicia gratuita el sistema de tasas es una fórmula que estructura este recurso de manera fiable y sostenible.

departir sobre mediación con luis aurelio

Nos refirió expresamente el caso de Holanda, el país que más y mejor ha desarrollado la mediación en Europa. Allí cada juzgado posee una sección de mediación, dependiente de “The National Office of judicial Mediation”, en la que se incorporan los mediadores como funcionarios.

Nos incidió en la importancia de marcar la ruptura entre la sesión informativa y la sesión inicial, al menos dentro de las mediaciones intrajudiciales. Son elementos que aportan pulcritud al procedimiento y, en consecuencia, contribuyen a su fiabilidad.

Y más, tuvimos la suerte de comentar varios aspectos más, seguro que encontraremos el momento y el lugar apropiados para trasladarlos. Sirvan estas imágenes de entrante:

Un placer, Luis Aurelio, muchas gracias. El viaje continúa.

DEPARTAMENTO DE MEDIACIÓN DE ÁREA, con la colaboración para la fotografía de FERNANDO LÓPEZ GÁMEZ y de PLAYING FOR CHANGE para la música(Gracias 😉

ÁREA Y LA MEDIACIÓN

Área, Abogados y Asesores cumple en 2014 diez años de trayectoria desde que comenzó a germinar cual semilla de un pequeño despacho en el que trabajaban dos abogados y un administrativo. Ya entonces, entre sentencias y expedientes, los socios fundadores de la Firma buceaban en los buscadores jurídicos comprobando qué legislación autonómica existía en España en ese momento sobre mediación, y qué cobertura tenía esta herramienta en aquellas comunidades que no habían legislado todavía al respecto, a falta de una norma nacional.

En esa dispersión normativa con diferentes criterios en cuanto a, por ejemplo, número de horas de formación para ejercer como mediador, entre otros requisitos, comprobamos que era mucho lo que quedaba por hacer; pero confirmamos que realmente era el camino que iba a dar respuesta a muchas de las cuestiones que se nos planteaban con nuestros propios clientes y sus expedientes. Empezamos a trabajar así en un proyecto integral que recogiese los tres elementos necesarios para sacar adelante cualquier proyecto de mediación:

Sensibilización y divulgación
Formación
Servicio, propiamente dicho

Hacer una mención especial a la primera persona de larga trayectoria en el mundo de la mediación que, sin conocernos de nada, siempre contestó a nuestras comunicaciones, nos orientó, nos acercó a otros profesionales de la mediación y nos facilitó textos suyos sobre mediación para que pudiésemos trabajar en el proyecto que nos habíamos planteado; sin que existiera más lazo con ella que el de su compromiso con la mediación y su amabilidad al tratarnos. Gracias, NURIA BELLOSO MARTÍN, Directora del Curso de Experto en Mediación Familiar y Directora del Curso de Especialista en Mediación Civil y Mercantil de la UBU.

Fue algunos años después cuando, tras la directiva europea sobre mediación y su necesaria transposición en España, que no terminaba de llegar, todo comenzó a moverse-removerse. Aparecieron entonces las primeras jornadas sobre mediación que, muchas de las veces, hablaban tan solo de arbitraje. Tal era el desconocimiento que había sobre la materia. Pero ya había también algunas iniciativas pioneras que realizaron una loable labor en la difusión de la mediación, como el proyecto piloto de mediación intrajudicial que llevó a cabo el titular del Juzgado de Primera Instancia nº 73 de Madrid, LUIS AURELIO GONZÁLEZ MARTÍN; que tuvimos la oportunidad de descubrir en una de las jornadas que desarrolló este juez con su equipo para dar a conocer el proyecto.

Con el anteproyecto de ley sobre mediación de 2010 prácticamente todo lo relacionado con esta materia se disparó. Se decía que la formación en mediación que se iba a exigir, en principio, sería de 60 horas; y tal y como ahora prodigan los cursos de 100 horas, en ese momento surgieron de la nada un montón de cursos de 60 horas. Si bien lo cierto es que, si en puridad no debiéramos hablar de formación realmente habilitante, en el sentido literal de la palabra, ejercieron una importante labor de difusión.

Lo cual no es vano, en principio…

En 2011 la Cámara de Comercio de Toledo llevó a cabo la VI JORNADA SOBRE MEDIACIÓN Y ARBITRAJE DE DERECHO MERCANTIL; con la idea a transmitir de: “Mediación y Arbitraje. La cultura jurídica del acuerdo amistoso y sin demora”. Y puesto que queríamos conocer de primera mano qué se hablaba en estos foros solventes sobre la cuestión, a Toledo – siempre hermosa – fuimos.

Aprovechamos para agradecer nueva y públicamente a JAVIER MESSIA DE LA CERDA BALLESTEROS, Secretario de la Corte de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio e Industria de Toledo y director académico de la jornada, su invitación a volver a Toledo para hablar sobre mediación, esta vez con él y con JOAQUÍN SÁNCHEZ GARRIDO, diputado durante la VII Legislatura, Ponente de la Ponencia del Proyecto de Ley de Arbitraje y vocal permanente de la Corte de Arbitraje y Mediación de la citada ciudad.

En esa entrañable y enriquecedora reunión nos trasladaron el esfuerzo personal y profesional que les estaba suponiendo esta aventura de la mediación, la mayoría de las veces (en aquellas fechas) a cargo en muchas ocasiones de sus propios recursos y voluntad; de su compromiso con la causa. Y a raíz de esta primera reunión comenzamos a tener otras posteriores con otras Cámaras, incluso con el Consejo Superior de Cámaras, entendiendo que estas Corporaciones, que además se encontraban (se encuentran) en periodo de transición, eran el entorno idóneo por funciones y reconocida trayectoria para llevar a cabo la mediación; incluso, como paso previo al arbitraje.

En abril de 2012 llevamos a cabo la PRIMERA JORNADA HISPANO-LUSA SOBRE MEDIACIÓN, que tuvo lugar en Extremadura, concretamente en Cáceres. Con el lema “¿Y SI MEDIAMOS?”, tuvimos la enorme suerte de contar con JAVIER WILHELM WAINSZTEIN para abrir una jornada en la que participaron representantes de la Universidad y de la Administración de Justicia de España y Portugal. Incluso hablamos de mediación on-line. Sensibilizando en mediación “tradicional” la mediación on line es casi como lanzarse al abismo… pero lo cierto es que está ahí, y en los casos para los que resulte apropiada, el contexto oportuno, con los medios específicamente diseñados para ello, y con los profesionales concienciados de sus peculiaridades, es la herramienta a utilizar. Gracias, EJUSTIC, por acercarnos al mundo de la mediación on-line.

A pesar de rondar San Jorge en Cáceres, tuvimos lleno casi total. Nuevamente nuestro más sincero agradecimiento a Javier, por aceptar nuestra invitación; un privilegio escucharle en primera persona.

En 2013 la Universidad de Extremadura contactó con nosotros para colaborar en la organización de cursos que pudieran ser habilitantes en mediación, en función de lo que la ley de mediación ya apuntaba que iban a ser requisitos y contenidos imprescindibles. A través de estos cursos hemos traído por primera vez y nuevamente a Extremadura a reconocidos profesionales de la mediación, como HELENA SOLETO MUÑOZ, directora del Máster de “Mediación, negociación y resolución de conflictos” de la Universidad Carlos III de Madrid; o JAVIER ALÉS SIOLI, director de los títulos de Máster y Especialista en Mediación Familiar de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla. Muchas gracias también a ellos por compartir con nosotros y hacerles llegar a los alumnos de estos cursos su saber y su experiencia.

Y por si alguien duda del poder de las redes, a través de facebook conocimos a ALQUIMIA. En ese mar de información que las redes transmiten y que llega un momento en el que ya prácticamente ni se ve ni se lee, nos saltaban siempre anuncios muy frescos, distintos, que no ofrecían más de lo mismo, sino todo lo contrario. Y siempre ALQUIMIA, con colorido, con el poder de esa palabra. Nos hicimos amigos y, rompiendo algunos dichos sobre la red (“eres más falso que un amigo de facebook”) nos hicimos amigos. Qué decir de ALQUIMIA, que nos ha traído a Extremadura su saber hacer y su bien contar. Tan sólo que deseamos que podamos hacerlo muchas veces más.

Esperamos que este camino nos permita seguir conectando con todos esos PROFESIONALES DE LA MEDIACIÓN CON QUIENES TODAVÍA NO HEMOS TENIDO LA OPORTUNIDAD DE CONTACTAR O COINCIDIR; siempre enriquecedores y con esa capacidad de alentar y motivar a quienes creen en este camino, pero todavía lo ven como algo utópico. Decirles que, aunque no estén nombrados en este pequeñísimo resumen de lo que han sido estos diez años, siempre encontramos la ocasión para nombrarles en nuestros cursos, en nuestros eventos de difusión, en nuestras charlas informales, en nuestros enlaces de interés, y allí donde alguien nos pide información sobre la mediación. Gracias por trasladar principalmente vuestro espíritu crítico (en el sentido más constructivo de la palabra) sobre esta materia que se encuentra, ahora más que nunca, en el momento en el que se debe asentar sobre sólidos pilares.

Y sirva la presente para apoyar a aquellos que, no teniendo la trayectoria profesional de estos grandes de la mediación, han llegado ahora a este mundo convencidos de que el mediador no es quien tiene titulación universitaria y formación en mediación por 100 horas. Esos que están intentando abrirse camino por convicción, y se están encontrando con piedras que nadie nombra en los cursos de formación, y que en ocasiones son difíciles de sortear hasta el desaliento, si no cuentan con el respaldo que debiera articular de manera coordinada este servicio, que es mucho más que un servicio.

Que dentro de otros diez años lo que tengamos que contar sea bueno, muy bueno…

ÁREA, ABOGADOS Y ASESORES